Hypotheek rente verwachting voor de komende jaren en wat die waard is

Een stel in Utrecht heeft een hypotheek van 400.000 euro en de rentevaste periode loopt over een half jaar af. Staat de nieuwe rente 1 procentpunt hoger, dan betaalt het stel in het eerste jaar ongeveer 4.000 euro meer rente, zo'n 330 euro per maand, voordat de hypotheekrenteaftrek daar iets van terugpakt. Staat hij 1 procentpunt lager, dan werkt het precies andersom. Dat verschil verklaart waarom elke hypotheek rente verwachting zoveel aandacht krijgt, ook al weet niemand wat de rente over vijf jaar doet.

In dit stuk ga ik na waar zo'n verwachting op leunt, hoeveel u ervan kunt gebruiken en hoe u een keuze maakt die tegen een tegenvaller kan.

Wat bepaalt de hypotheekrente

De rente die u betaalt is wat het geld de geldverstrekker kost, plus een opslag voor kosten, risico en winst. Over dat eerste deel hebben economen het meestal, over het tweede deel gaat uw eigen situatie.

De ECB bepaalt de korte rente in de eurozone. Dat werkt het sterkst door op hypotheken met een korte rentevaste periode en op variabele rentes. Voor een rentevaste periode van tien of twintig jaar kijkt een bank vooral naar de kapitaalmarkt, dus naar wat lange leningen onderling kosten. Die lange rente beweegt mee met wat beleggers verwachten van de ECB, maar ook met vraag en aanbod naar staatsobligaties.

Inflatie zit achter beide. Verwachten beleggers dat prijzen langer stijgen, dan eisen ze een hogere rente, en dan stijgt de hypotheekrente vaak mee voordat de ECB iets heeft gedaan.

De opslag verschilt per aanbieder en per klant. Een lagere loan-to-value, een goed energielabel of NHG kan de rente naar beneden brengen. Dat is een vast voordeel dat u zelf in de hand heeft, in tegenstelling tot de markt.

Wat is de hypotheek rente verwachting van experts voor de komende jaren

Economen van banken, De Nederlandsche Bank en internationale instellingen publiceren regelmatig ramingen, en die lopen uiteen. Het ene huis verwacht een langzame daling, het andere een rente die rond het huidige niveau blijft hangen. Ik noem hier bewust geen percentages, omdat ramingen elk kwartaal worden herzien en een getal dat ik vandaag opschrijf bij verschijnen al achterhaald kan zijn. De actuele inschatting vindt u op de website van DNB en in de rentetabellen van uw geldverstrekker.

Wat u wel kunt doen, is leren lezen. Let op de bandbreedte die een instelling noemt, niet op het middelpunt. Let op de aannames over inflatie en ECB-beleid, want als die niet uitkomen, klopt de raming ook niet meer. En kijk of de prognose gaat over de korte of de lange rente, want voor uw hypotheek maakt dat verschil.

Een controller bij een middelgroot bedrijf werkt precies zo met een begroting. Hij rekent met een basisscenario, een gunstig en een ongunstig scenario, en beslist op het ongunstige. Dat is ook voor uw hypotheek een bruikbare houding.

Waarom voorspellingen vaak misgaan

Voorspellingen gaan mis omdat rente reageert op gebeurtenissen die niemand kon plannen. In 2022 en 2023 steeg de hypotheekrente binnen korte tijd sterk, meer dan verdubbeld ten opzichte van de jaren ervoor. Weinig ramingen uit die tijd zagen dat aankomen, want het kwam door energieprijzen, oorlog en een inflatie die veel hoger uitviel dan gedacht.

Er speelt nog iets mee. Wat experts verwachten, zit al in de marktrente verwerkt. Als iedereen een daling verwacht, is die daling grotendeels al ingeprijsd, en blijft u achter met een verrassing in de andere richting. In de praktijk blijkt dat vaak anders dan de ramingen. De rente beweegt zodra het nieuws verandert, niet wanneer het in een rapport staat.

Hoe je met onzekerheid een rentevaste periode kiest

Het komt neer op één vraag. Hoeveel hogere rente kunt u dragen als het tegenvalt?

Neem een zzp'er met een hypotheek van 300.000 euro, die ook nog belastingreserves aanlegt en een wisselende omzet heeft. Een procentpunt meer rente kost hem ongeveer 3.000 euro per jaar. Kan zijn budget dat zonder pijn aan, dan past een kortere periode. Zo niet, dan is een langere periode een betaalbare verzekering, ook als de rente later toch lager blijkt. Het Nibud geeft hulp bij het uitrekenen van wat uw huishouden aankan.

Daarnaast helpt het om de periode af te stemmen op uw leven. Gaat u over acht jaar met pensioen of verwacht u een grote verbouwing, dan heeft een rentevaste periode van twintig jaar weinig zin. Een stel dat nu start met jonge kinderen heeft meestal juist baat bij zekerheid in de eerste jaren. Bekijk meer artikelen over Hypotheekrente.

U kunt de hypotheek ook splitsen. Zet bijvoorbeeld de helft vast op tien jaar en de andere helft op twintig jaar. Dan hoeft u niet het ene moment te raden en loopt niet alles tegelijk af. Kijk ook naar de ruimte voor extra aflossen zonder boete, want veel geldverstrekkers staan jaarlijks een deel toe. Dat vermindert het risico op een hoge rente later.

Veelgestelde vragen

Gaat de hypotheekrente dalen?

Dat weet niemand zeker, ook de economen niet. Een daling hangt af van inflatie, het ECB-beleid en de vraag naar staatsobligaties, en geen van die drie is te sturen. Zorg daarom dat uw maandlasten ook bij een hogere rente blijven werken, en zie een daling als meevaller in plaats van als uitgangspunt.

Moet ik nu mijn rente vastzetten?

Dat hangt af van wanneer uw huidige periode afloopt en hoeveel risico u kunt dragen. Veel geldverstrekkers laten u de rente al ruim voor de einddatum vastleggen, vaak tot een half jaar vooruit, dus u hoeft niet op het laatste moment te beslissen. Pak vandaag uw einddatum erbij, reken uit wat 1 procentpunt voor u betekent (restschuld gedeeld door honderd, per jaar) en vraag een offerte aan om die te vergelijken met uw huidige maandlast. Twijfelt u, dan kunt u advies inwinnen bij een adviseur die is geregistreerd bij de AFM.