Rente bij hypotheek vergelijken zonder in de kleine lettertjes te trappen

Welke bank heeft op dit moment de laagste rente bij een hypotheek? Die vraag krijg ik vaker dan welke andere hypotheekvraag ook, van collega's en van lezers. Het is een logische vraag, want het percentage staat bovenaan elke vergelijkingssite. Het antwoord zegt alleen weinig zolang u niet weet welke voorwaarden en kosten eraan vastzitten.

Wat u vergelijkt naast het rentepercentage

Twee offertes zijn pas vergelijkbaar als de rentevaste periode, de looptijd en de aflosvorm gelijk zijn. Een percentage voor tien jaar vast zegt niets over een percentage voor twintig jaar vast, en een annuïtaire lening heeft een ander lastenverloop dan een lineaire. Leg die drie eerst naast elkaar voordat u naar het getal achter de komma kijkt.

Een rekenvoorbeeld maakt zichtbaar wat een klein verschil waard is. Bij een hypotheek van 350.000 euro scheelt 0,10 procentpunt in het eerste jaar 350 euro aan rente, ruim 29 euro per maand. Dat is bruto, vóór hypotheekrenteaftrek, en het bedrag daalt naarmate u aflost. Heeft de goedkopere aanbieder 1.500 euro meer aan advies- en afsluitkosten, dan duurt het ruim vier jaar voordat het renteverschil die kosten heeft terugverdiend.

Wie hypotheek rente vergelijken wil op een vergelijkingssite, ziet meestal één kolom met percentages. Maak daarom zelf een overzicht met per offerte minimaal deze punten:

• het rentepercentage en de rentevaste periode
• de voorwaarden waaronder dat percentage geldt
• alle eenmalige kosten
• de ruimte om boetevrij af te lossen
• wat er gebeurt als u gaat verhuizen

Een controller bij een middelgroot bedrijf zou hier een kleine spreadsheet van maken en de totale kosten over de rentevaste periode uitrekenen. Dat is geen overdreven aanpak, want het gaat om de grootste schuld die de meeste huishoudens ooit aangaan.

Rentekortingen en voorwaarden die de rente bij hypotheek bepalen

Het geadverteerde percentage geldt vrijwel nooit voor iedereen. Veel geldverstrekkers hanteren een staffel op basis van de verhouding tussen de lening en de waarde van de woning. Ze geven de laagste rente voor wie een laag percentage van de woningwaarde leent, en het geadverteerde tarief hoort vaak bij die gunstigste categorie.

Neem een stel in Utrecht dat een woning van 400.000 euro koopt en 380.000 euro leent. Dat is 95 procent van de woningwaarde. Hun rente ligt dan mogelijk een stuk hoger dan het percentage in de advertentie, dat is afgestemd op een veel lagere lening in verhouding tot de waarde. Vraag dus bij elke aanbieder naar de rente die hoort bij uw eigen percentage, niet naar het vanaf-tarief.

Daarnaast zijn er kortingen die aan een voorwaarde hangen. Voorbeelden zijn een betaalrekening of spaarrekening bij dezelfde bank, een Nationale Hypotheek Garantie, of een korting voor een woning met een goed energielabel. Lees per korting wat er gebeurt als u niet meer aan de voorwaarde voldoet. Bij sommige aanbieders vervalt de korting direct, bij andere pas bij de volgende renteherziening. Dat verschil kost over tien jaar meer dan menig verschil in het percentage zelf.

NHG verlaagt vaak de rente, maar kost zelf ook geld, namelijk een percentage van de lening. Reken dus uit of de lagere rente de eenmalige kosten terugverdient binnen de periode dat u in de woning verwacht te blijven.

In de praktijk blijkt dat vaak anders dan het eerste voorstel doet vermoeden. De rente in de definitieve offerte weegt het inkomen, de woningwaarde en uw situatie mee. Bij een zzp'er speelt bovendien mee hoe de geldverstrekker het ondernemersinkomen beoordeelt, en dat verschilt per aanbieder. Vraag een offerte op basis van uw eigen cijfers voordat u twee aanbieders met elkaar vergelijkt.

Kosten van advies en afsluiting

De kosten rond een hypotheek bestaan uit meer dan het adviestarief, en ze komen zelden op één pagina samen. Denk aan advies, bemiddeling of afsluitprovisie, taxatie, notaris, eventueel NHG, en bij nieuwbouw of verbouwing de kosten van een bouwdepot. Vraag elke aanbieder om één overzicht met alle bedragen en let erop of er een post met een algemene naam als overige kosten tussen staat.

Hypotheekadviseurs en geldverstrekkers staan onder toezicht van de AFM. Dat betekent dat een adviseur duidelijk moet zijn over wat u betaalt. Vraag naar het totaalbedrag voor het hele traject, ook als de adviseur met een uurtarief werkt. Een uurtarief is prima, maar u wilt een inschatting van het aantal uren, inclusief de begeleiding tot en met het passeren bij de notaris.

Het verschil tussen een vast bedrag en een uurtarief is ook een verschil in prikkel. Een vaste prijs geeft zekerheid vooraf. Een uurtarief kan voordeliger uitvallen bij een eenvoudige situatie en duurder bij een ingewikkelde, zoals een stel met een inkomen uit loondienst én uit een eigen bv. Bij een offerte die ik ooit liet doorrekenen, stond een bedrag aan overige kosten dat pas op de derde pagina werd toegelicht. Sindsdien lees ik offertes van achter naar voren. Bekijk meer artikelen over Hypotheekrente.

Verdeel de eenmalige kosten over de periode dat u de hypotheek naar verwachting aanhoudt. Verwacht u over zeven jaar te verhuizen, dan telt een bedrag van 2.100 euro voor 300 euro per jaar mee in uw rendement op de goedkopere rente. Zo wordt het een vergelijking van jaarlasten in plaats van losse getallen.

Boetevrij aflossen en oversluiten

De ruimte om boetevrij af te lossen bepaalt wat u kunt doen als uw situatie verandert. Aflossen of oversluiten tijdens de rentevaste periode kost een rentevergoeding voor wat de geldverstrekker misloopt, behalve voor zover de aanbieder boetevrije ruimte geeft. Bij veel geldverstrekkers is dat een percentage van de oorspronkelijke lening per jaar, maar het percentage en de manier van berekenen verschillen. Kijk ook of ongebruikte ruimte naar het volgende jaar meegaat.

Een zzp'er die belastingreserves aanlegt en na een goed jaar 25.000 euro wil aflossen op een hypotheek van 300.000 euro, wil weten of dat binnen de boetevrije ruimte past. Dat is 8,3 procent van de lening. Past het bij de ene aanbieder wel en bij de andere niet, dan weegt dat zwaarder dan een renteverschil van een paar honderdsten.

Controleer ook wat er gebeurt bij verhuizen. Een hypotheek meenemen naar een volgende woning kan handig zijn als uw rente laag is, maar de rente voor het extra bedrag dat u erbij leent wordt vaak tegen het dan geldende tarief berekend. De aanbieder rekent daarna met een gemiddelde rente. Vraag uit hoe die middeling werkt en of er kosten aan vastzitten.

Bij oversluiten naar een andere aanbieder vergelijkt u de rentevergoeding met de besparing. Is die vergoeding hoger dan wat u in de resterende looptijd bespaart, dan wacht u beter. Een offerte voor een nieuwe rente kunt u vaak al enige tijd vóór het einde van de rentevaste periode aanvragen, zodat u rustig kunt vergelijken. Vraag bij uw huidige aanbieder na hoe vroeg dat kan.

Laagste rente versus beste hypotheek

De beste hypotheek is de lening met de laagste totale kosten over de periode dat u hem werkelijk gebruikt. Het komt neer op één vraag. Hoe lang verwacht ik in deze woning te blijven, en wat gebeurt er met mijn kosten als dat korter of langer wordt?

Wie zeker weet dat hij twintig jaar blijft, mag de nadruk op de rente leggen en kan boetevrije ruimte minder zwaar wegen. Wie binnen enkele jaren wil verhuizen, of een wisselend inkomen heeft, krijgt meer waarde uit flexibiliteit en meeneembaarheid. Een lagere rente met strenge voorwaarden kan dan duurder uitpakken dan een iets hoger percentage met ruimte om af te lossen.

Zet ook de maandlast naast uw overige uitgaven. Het Nibud biedt hulpmiddelen om woonlasten naast uw budget te leggen, zodat u ziet of een voordeel in rente niet wegvalt tegen hogere kosten elders.

Maak deze week een overzicht met drie offertes en deze vragen per aanbieder. Welke rente hoort bij mijn percentage van de woningwaarde? Wat zijn alle eenmalige kosten bij elkaar? Hoeveel mag ik per jaar boetevrij aflossen? Daarmee heeft u in een uur een vergelijking die een percentage alleen nooit geeft, en kunt u de keuze met een adviseur toetsen in plaats van overnemen.